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楼市“金九”未现 房企资金链承压

2020-10-15 10:41:00 来源:法治日报·法治周末

三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。  资料图


法治周末记者 肖莎

多重因素影响之下,各大开发商未能等到市场的“金九”。

贝壳研究院数据显示,2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%,新房市场上,1月至966城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%,成交面积累计同比下滑8.8%

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉法治周末记者,受年初开始的新冠肺炎疫情影响,今年前3个月行业停滞比较严重,二三季度整个房地产市场在稳步复苏,但8月底楼市密集调控,对市场产生了负面影响,结合今年9月少了一个节日,中秋节合并到了国庆节,少了一个销售节点,所以导致目前看“金九”成色是不足的。

调控在升级

贝壳研究院首席分析师许小乐在分析了今年第三季度重点城市二手房成交量后发现,三季度重点城市二手房成交普遍回落,超8成城市成交环比下滑。

“回落幅度靠前的城市主要是两类,一类是在7月经历调控加码的城市,如深圳、东莞以及南京,其中深圳环比降幅逼近50%,降幅最大,东莞成交环比降幅也达42%,南京三季度成交环比下滑25%。另一类是环渤海城市群中的城市,如大连、廊坊及济南等降幅分别为33%25%19%。”许小乐说,从房价的角度看,跟成交量相似,多数城市房价涨幅也在收窄。

许小乐认为,三季度市场会往下走的直接原因是调控的升级。

“上半年为保经济增长,我国货币及财政政策持续发力。宽松政策下,一方面国内经济持续向好修复,另一方面,购房贷款获得难度降低,房贷利率下行,房企拿地热情走高,一级市场热度向二三级市场传导,导致二季度局部市场过热,房价、地价不稳。”许小乐补充道,下半年以来,为实现房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,房地产政策应市而变:从上半年的“救企”转向“稳市”。

据法治周末记者不完全统计,7月以来,深圳、东莞、杭州及成都等12城大约出台防范市场过热的政策20次,具体的调控手段,主要还是以限购、限售为主。

826日,住房和城乡建设部还在北京召开部分城市房地产工作会商会,落实城市主体责任,确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市相关部门均参加会商。

国庆周新房成交表现平平

9月成色不足的情况下,很多开发商在国庆黄金周期间推出了多种让利力度,试图以价换量。

公开资料显示,恒大在全国范围内推出楼盘7折的优惠,除此之外还有清尾88折,特价房97折,物业费等优惠。

恒大的全线7折活动从9月初已开始,109日,恒大发布公告称,91日至108日,公司实现销售额1416.3亿元。

受成本和多方面因素影响,多数开发商虽未像恒大这样在全国范围内统一推出大力度折扣,但是普遍打折的情况,在楼市上还是较多。

据贝壳研究院统计,2020年黄金周(2020101日至8日)全国重点关注的28城其市场成交套数和面积同比2019年黄金周(2019101日至7日)分别增长14%12%,但考虑到今年黄金周比往年多一天,2020年的黄金周成交量与往年相当,疫情常态化之下,总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。

房地产行业大数据平台诸葛找房在统计了北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安10个城市的新房销售面积后发现,这10个城市的日均销售面积为2015年以来国庆黄金周的最低值。

“重点10城国庆期间新房销售面积为72.86万平方米,与去年国庆周相比小幅上升1.6%。整体来看,今年假期销售量级与去年基本持平,但由于今年假期较往年多1天,从日均销售面积上看,2020年重点10城日均销售面积为9.11万平方米,同比下降11.1%。日均销售面积不及历史水平,为2015年以来国庆周的最低值。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对法治周末记者表示。

在王小嫱看来,随着居民对于旅游需求的提升,长假期间购房者更关注出游,对楼市的关注度减弱,近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。

不过,从数据上来看,各城市日均销售面积同步涨跌并不一致。

根据诸葛找房数据研究中心提供的数据,北京、武汉、苏州、大连、青岛日均销售面积同比下降,且降幅均超30%;深圳、福州、东莞、温州、泰安日均销售面积同比上升。尤其东莞今年国庆周销售面积上升明显,日均销售面积较去年上升6倍。

“主要是由于大湾区政策利好,叠加深圳调控升级,部分需求外溢至临近城市东莞。深圳虽然迎来最严调控政策,假离婚购房需求被抑制,但由于新房较为稀缺,今年国庆周日均销售面积较去年仍上升16.4%。”王小墙说。

房企承压

“金九”未至,“银十”未可知,房企资金回笼的压力可想而知。

与此同时,监管部门日渐重视房企融资的监管。

820日,住建部、央行等部门召集房企座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这被业内认为是要求房企“降负债”的信号。

网传监管部门设定了房企融资的“三道红线”:一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1.0倍。根据企业在“三道红线”监管指标下的分类,分为四档,全部“踩线”,为红色档,有息负债不得增加;两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%

目前尚未有官方资料公布这“三道红线”及相关的实施细则,但已有分析机构根据网传新规,大概计算了触及网传“三道红线”的房企比例。

比如,贝壳研究院结合房企2020年中期财务数据,选取70家百强房企作为研究样本按照网传行业融资新规方式统计后发现,在全部70家样板房企中,仅有6家房企未踩线,24家房企一项指标超阈值;21家房企两项指标超阈值;19家房企三项指标超阈值,踩线的房企占比91%

诸葛找房数据研究中心则监测了100个上市房企的数据后发现,房企踩线的占比为86%,其中,14家房企位于绿色档,28家房企位于黄色档,36家房企位居橙色档,22家房企位于红色档。

“从三季度结构来看,8月至9月连续两月环比发债规模已下降,且降幅逐步扩大,融资监管影响已初步显现。在今年的四季度,甚至是明年、后年,快速出货,回笼资金,对房企而言是缓解债务压力和资金风险的最重要的选择。”潘浩说。

责编:王硕

——法治周末
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