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北京物业管理委员会半年考

2020-11-19 09:55:00 来源:法治日报·法治周末

法治周末记者 肖莎

距离北京市第一个物业管理委员会成立,至今已近半年。

51日起正式实施的北京市物业管理条例首次明确提出,街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。

作为临时机构,物业管理委员会依照条例承担相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

北京市物业管理条例实施后,广安门北街20号院就启动了物业管理委员会的组建工作,经过报名推荐、资格审核、公示等程序,广安门北街20号院物业管理委员会于530日正式成立,这也是北京首个物业管理委员会。

组建物管会的3种情况

北京市物业管理条例规定,组建物业管理委员会的情况有3种:不具备成立业主大会条件;具备成立业主大会条件,但是确有困难未能成立;业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

“对于很多老旧小区来说,成立业主委员会难度很大,比如,由于小区建成时代太久,根本不可能找到足够比例的业主签字同意成立业主委员会。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副主任王佳红告诉法治周末记者,但老旧小区又迫切需要有一个组织来帮助小区解决各种物业方面的问题,在这种情况下,物业管理委员会的组建就很有意义,可以由物业管理委员会组织业主共同决定小区的公共事务。

广安门北街20号院的情况就是如此。该小区由6家产权单位集资建成,由于未完成房改,有300多住户至今未拿到房产证,业主大会短期内无法成立。但是这个小区设施陈旧,有很多问题急需解决,小区物业管理委员会就是在这种背景下快速成立的。

712日,北京市委办公厅、市政府办公厅联合印发了《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020-2022)》,其中规定的工作目标之一是,年底前,成立业主委员会(物业管理委员会)2000个以上;业主委员会(物业管理委员会)组建率达到30%以上,2021年,达到70%以上,2022年,达到90%以上。

“今年各区的工作重点之一,是组建物业管理委员会。”王佳红说,她此前还陪同北京市住建委的负责人去各区做调研,了解物业管理委员会成立的具体情况,包括物业管理委员会成立过程有何难点等。

老旧小区成立物管会热情高

法治周末记者从北京市住建委获悉,北京市物业管理条例实施后,不少老旧小区都成立了物业管理委员会,老旧小区对物业管理委员会非常欢迎的一个重要背景是,老旧小区通常处于无物业状态,即便引入了物业公司,由于各种各样的原因,物业费收缴率也很低,导致小区处于失管状态,停车、绿化、保洁等服务都跟不上。

在北京市物业管理条例出台之前,北京市的老旧小区由于比较难成立业主委员会,就没有统一的业主自治组织,业主关注、需要解决的问题,也比较难处理。

比如,很多小区有外墙脱落的情况出现,要对外墙进行维修,可能就要动用公共维修基金,但是在没有业主大会或业主委员会的情况下,动用公共维修基金就很麻烦,因为使用公共维修基金需要一定数量的业主同意才可以。

北京市东元律师事务所合伙人李松告诉法治周末记者,他在实践中处理过很多案子,由于小区已经过了保修期,结果小区消防管道老化,开始漏水。由于没有业主大会表决使用公共维修基金,物业就一直拖着没有维修,最后漏水的费用过高,物业让业主缴纳税费,业主认为物业公司没有及时进行维修而拒绝交费,物业公司则认为其没有权限动用基金维修,双方因此开始扯皮。

“如果小区成立了物业管理委员会,遇到需要及时解决的问题,比如,动用公共维修基金,物业管理委员会就可以向小区业主收集意见,一旦同意使用公共维修基金的人数达到法律规定的比例,即可对小区进行优化。”王佳红说。

北京市物业管理条例规定,成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定;未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

北京市住建委也在随时征集各个小区物业管理委员会的成功经验。据北京市住建委物业专班的工作人员统计,朝阳区和平街街道砖角楼南里七八号楼的物业管理委员会已经成为社区治理的重要力量,该物业管理委员会广泛听取居民意见,相继解决了小区污水管线维修更新、电梯检测维修、小区安全人脸识别门禁系统安装、小区照明更换、充电桩安装以及楼道堆物清理、垃圾减量分类等一系列问题。

物管会成立环节还可以优化

“物业管理委员会如果切实起到作用,对于小区物业的提升会有很大帮助。”王佳红说,现在值得关注的是,部分街道组建物业管理委员会时没有向更多居民征求意见,使得一些热心为小区服务的居民不能参加到物业管理委员会中来;公示物业管理委员会成立的文件时,公示位置也不够明显,或者居民压根儿不知道物业管理委员会的存在,或者不知道物业管理委员会到底是做什么的。

一位北京业主就告诉法治周末记者,他是在该小区的物业管理委员会成立后,在小区业主群里看到邻居拍的物业管理委员会名单公告图片,才知道物业管理委员会的存在。

“如果不是邻居发照片,我都不知道这个公告在哪儿。”这位北京业主告诉记者,他们小区的物业管理委员会一共有7个人,其中主任是社区党委书记,剩余6人中有5人是业主代表,但业主群里几乎没有人知道这5位业主代表是谁,公告上也没有写物业管理委员会的功能是什么,业主可以通过什么样的渠道联系到物业管理委员会。

王佳红说,对于物业管理委员会成立的流程,北京市物业管理条例只是规定,物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020-2022)》也要求加快制定物业管理委员会组建办法。

“在没有成文的组建细则的情况下,现在有些小区的成立程序是报名推荐、资格审核、公示。”王佳红建议,报名推荐环节,居委会可以在更多显著的位置张贴通知,比如,在小区的电梯里、小区入口处或其他小区楼门口等,这样可以让更多的人参与进来,同时物业管理委员会成立以后,也应当有一个与业主对话的便捷通道,这样业主的诉求才可能通过物业管理委员会传达到相关部门。

责编:王硕

——法治周末
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