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金融支持租房市场的窗口正在打开

2021-01-21 10:34:00 来源:法治日报·法治周末

央行、银保监会不把住房租赁有关贷款纳入房地产贷款占比计算,释放出金融支持住房租赁行业的强烈信号。

为了支持发展住房租赁市场,住房租赁的相关贷款不纳入房地产贷款占比的计算,该政策有利于调动房地产企业对租赁业务的积极性,尤其是新增的租赁住房建设

法治周末记者 肖莎

住房租赁金融领域再次出现利好信息。

“近年来,人民银行坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制,加强房地产金融管理,重点开展了几方面的工作。其中包括完善住房租赁金融政策。按照‘租购并举’的方向,加快研究金融支持住房租赁市场的政策。”在115日国新办举行的2020年金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜说。

邹澜同时透露,关于金融支持住房租赁市场的政策,在近期将公开征求社会意见。

不久前,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020322号)》,其中提到为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性,人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。越大型的银行,高限越高。工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的地产贷款占比、个人住房贷款占比,最高限为40%32.5%;中型股份行占比为27.5%20%;城商行、县域银行占比限制很严。

但是,在这份文件中特别提到,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

贝壳研究院高级分析师黄卉对法治周末记者表示,上述《通知》是从资金端对房地产信贷进行额度限制,是房地产市场长效机制的手段之一,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

“其中,为了支持发展住房租赁市场,住房租赁的相关贷款不纳入房地产贷款占比的计算,该政策有利于调动房地产企业对租赁业务的积极性,尤其是新增的租赁住房建设。”黄卉分析。

如何缓解住房租赁企业融资难

黄卉告诉法治周末记者,目前,我国企业端的住房租赁金融主要分为几类,包括股权融资、传统债权融资、产业基金模式、资产证券化等模式。

“目前,长租公寓企业面临融资渠道窄、融资成本高的问题。一是长租公寓企业受制于单一的抵押担保方式,难以参与债权融资;二是长租公寓股权融资已进入谨慎投资阶段,中小企业难以获得股权融资;三是ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业;四是国内类REITs产品面临流动性、底层物业适用性及双重征税等问题,尚不具备标准REITs发行条件。”黄卉说。

所谓ABS,是英文“Asset Backed Securitization”的缩写。ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,已在许多国家的大型项目中采用。

REITs,则是房地产投资信托基金英文“Real Estate Investment Trusts”的缩写。REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

黄卉表示,在实际企业运营过程中,不少企业将租金贷作为经营资金的重要来源,企业通过租金贷的方式一次性获得租期内的所有租金,用于企业日常经营。

但是,租金贷在过去几年里引发了种种问题,通过租客跟贷款机构签订租金贷协议,把租金一次性打给长租公寓企业的做法,不再可持续。

广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉也对法治周末记者表示,之前住房租赁企业从银行贷款的难度比较大。一般来说,银行贷款要求企业有抵押物,而住房租赁企业很多都是轻资产的,即便是企业自持物业进行租赁,租金的收益率也很低。所以,银行一般不给这类企业贷款,除非是开发商的自持租赁业务,这部分业务板块有开发商的担保,银行会给一些融资。

贝壳研究院依据公开信息统计,2012年至2020年,行业中共有31个品牌长租公寓公开股权融资83起,总额约340亿元人民币,主要集中在头部长租公寓企业品牌,且北京和上海的长租企业获得融资最多。从资产证券化和传统债权融资来看,房企获得的融资最多。

“由于房企多数为重资产运营的模式,持有房屋产权,能够达到发行资产证券化和公司债券的资质,因此,房企获得该类融资的数量更多。”黄卉补充。

在李宇嘉看来,从央行近期发布的文件以及央行相关负责人的发言来看,国家正在思考如何在租房租赁领域能够有一个常态化的成本较低的融资渠道。

黄卉常年研究租赁行业,她建议未来可以在以下几个方面对住房租赁行业进行金融支持:一是加大对住房租赁企业的债权类融资支持,包括专项银行贷款和公司信用债等,继续扩大银行贷款授信额度和专项债的适用范围品种,加快审批流程,促进企业直接融资,优化融资结构;二是加快推进住房租赁领域公募REITs试点,尽快推出公募长租公寓REITs;三是发展一级贷款发放的保险制度与住房金融信贷的二级市场,推进质押体系建设,完善质押回购机制。

“但是,一定要严控租金贷,控制企业使用租金贷的占比,降低运营风险,保护租赁双边利益。”黄卉说,对住房租赁市场的金融支持,有利于推动银行和房地产企业拓展住房租赁业务,银行为房地产企业提供住房租赁相关的贷款,提供资金支持,企业可以通过专业化运营实现房源的稳定经营,这样就有利于增加租赁住房的供给,缓解租赁供需矛盾。

严控租金贷后 需考虑对租客端的金融支持

易居研究院智库中心严跃进在接受法治周末记者采访时还表示,在国家大力发展住房租赁业务的背景下,如果要鼓励更多的人去租房,那么对租客端的消费贷款肯定是支持的。

“租金贷本身是有利于租客的,只是从过往的情况来看,这个路子走歪了,租金贷变成了长租公寓企业融资的重要渠道,而且长租公寓企业‘长收短付’,收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期,拿着租金去做很多高风险的行为,导致资金链断裂,给租客、房东利益都带来了损失。”严跃进说,接下来可能监管部门要考虑,是不是要对租金贷的资金建立第三方监管账户,监管这部分资金的去向。

李宇嘉也告诉法治周末记者,之前有企业为了让租客签租金贷的合同,就以租金打折优惠为激励条件,让租客一次性付一年或者两年的租金,但企业按月给房东付租金,有的企业租金贷占租金收入的比例高达60%以上。

“住建部、发改委等六部门已发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额(简称‘租金贷’)占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年年底前调整到位。”李宇嘉说,租金贷肯定是有风险,但更重要的是监管的问题,因为租金贷对租客来讲,本质上是有利好的。

李宇嘉也接触过一些借了租金贷的租客,这些租客认为,租金贷的利率相对来说比较低,可以帮助他们解决一次性要支出一大笔资金的这个困扰,因为很多租客都是新毕业的大学生,“押一付三”的话,一次就要付4个月的租金,对很多人来讲其实还是比较大的压力。

“所以,如果有租金贷这种普惠金融介入的话,我觉得是个好事情。”李宇嘉说。

此前包括建行在内的金融机构,已经在尝试风险可控的“租金贷”业务。比如,建行此前推出的“安居贷”,建行是联合多家房企推出多套房源,租客租金贷时,可选择申请多年租房,假如申请长租5年,那么银行就把5年房租打给房东,租客每年向银行还款即可。建行试图通过这样的尝试一方面可以维持长租关系,另外避免房东盲目涨租金。

严跃进还建议,国家可以尝试支持公积金贷款用于租赁住房,因为现在公积金贷款只能用于购房,如果可以放开这一部分的话,对于解决很多人的租房需求也会有很大帮助。不过,依然需要注意的是,还要对租房贷款资金的去向进行监管,个人贷到的租房资金也不能随便流入到其他领域,避免租房方面的普惠金融被滥用。

责编:王硕

——法治周末
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