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抵押借贷中这些关键问题,你了解吗?

2020-05-21 08:50:00 来源:法制日报·法治周末

北京西城法院“诉源治理直通车”普法讲堂。

 

法治周末见习记者 王海坤

法治周末记者   宋媛媛

房产抵押借款,对老百姓来说是件大事儿。

一方面,作为抵押物的房产价值逐年走高。以当前北京房地产市场的现状为例,一套房产的价值普遍达到几百万元甚至上千万元。对于抵押人而言,房产可能是他们唯一的住所或主要的财产,关系到企业、家庭的稳定与和谐。另一方面,涉及房产抵押的借贷往往有多方权利义务主体,法律关系较为复杂。

由于价值高、涉及问题复杂,近年来,由房产抵押借款引发的矛盾纠纷也在逐渐增多。2020512日上午,北京市西城区人民法院“诉源治理直通车”普法讲堂第四期开讲,西城法院民三庭法官董林明、法官助理杨惠惠就“房产抵押借款”的多项法律问题进行了详细的解读。

套取信贷资金转贷牟利:

法律予以否定评价

以自己的房产作为抵押向银行贷款,再以更高的利息将这笔钱转借给他人,这种做法是否能得到法律的保护呢?

董林明介绍了这样一个案例:张某和李某是多年的好朋友。张某因为生意规模扩大,提出向李某借款100万元,并承诺给高额利息。李某手头并不宽裕。张某建议李某用房子做抵押向银行贷款,之后再转借给张某,李某也可以赚取一部分利息。李某经过再三考虑,就听从了张某的建议,并在张某的陪同下与银行签订《抵押借款合同》,向银行抵押贷款100万元,跟银行约定的贷款年利率为6%

李某收到银行贷款的当天就将100万元转账给了张某。张某收到钱后与李某签订了《借款协议》,约定的借款年利率为15%。比李某向银行的借款年利率高了9个百分点,而这9个百分点就是李某在中间赚取的利差。

然而,借款到期以后,张某总是以生意不景气、资金一直没有回笼为由拖着不还款。无奈之下,李某将张某起诉至法院,要求张某偿还借款本金100万元并按照年利率15%支付利息。张某在法庭上答辩,承认向李某借款100万元,但因手头没钱,只同意慢慢偿还借款本金100万元,不同意支付利息。

“该案例涉及高利转贷是否受法律保护的问题。”董林明指出,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第()项的规定:套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人,且借款人事先知道或者应当知道的,其民间借贷合同无效。

合同无效是否会导致李某无法收回本金或收取张某的利息呢?

董林明指出:“根据合同法第五十八条规定,合同认定无效后,因该合同取得的财产,应当给予返还或者折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

本案中,张某和李某对合同无效都有过错,应当承担相应责任。李某作为出借人,因为合同无效,所以不能按照之前约定的年利率15%主张利息。张某作为借款人,不应无偿使用李某的款项,除了应当返还本金100万元,还要赔偿占用款项期间给李某造成的利息损失。最终,法院判决张某偿还李某借款本金100万元,并按照年利率6%标准支付李某利息损失。

董林明表示,在民间借贷领域,借款的资金来源是一个重点问题。原则上,民间借贷出借人的资金必须是自有资金,不允许套取银行等金融机构的贷款再转借他人进行牟利。否则,会让信贷资金脱离监管,资金安全难以保障,并且也扰乱了国家的金融秩序。所以,对这种高利转贷的行为,法律是予以否定性评价的。

另外,民间借贷的利率也是有法律标准的。

杨惠恵表示,民间借贷司法解释中规定的利率标准通常称之为“两线三区”,“两线”指的是年利率24%36%两条利率线;“三区”分别是指,24%以下、24%36%36%以上三个区间。

借款利率在24%以下的部分受法律保护;借款利率在36%以上的部分不受法律保护;而24%36%这个利率区间比较特殊,一定要注意,在这个区间如果借款人支付了利息,想通过诉讼追回是得不到法律支持的。如果利息还没付,出借人想通过诉讼索要利息,只能得到24%以内这部分利息,超过24%部分的利息法律不予支持。

因此,企业及个人在进行抵押融资前应当请律师对协议条款进行专业审核,避免出现法律不予保护的协议条款,造成损失。

抵押人未办抵押登记:

以房产价值为限补充清偿

以房产作抵押,抵押人与出借人签订了抵押担保合同,但没有办理抵押登记,抵押人还需要承担责任吗?

杨惠惠介绍了这样一个案例:孙某和曹某是大学同学,毕业多年两人一直保持联系。20191月,孙某向曹某借款200万元并承诺月利率为1%,曹某要求孙某提供抵押担保。于是,孙某联系亲戚房某,用房某的房子作抵押担保。曹某和房某签订了《抵押担保合同》,约定房某用自己名下的房产对孙某的借款提供抵押担保。

抵押合同签订后,还未办理抵押登记,房某就把这套房产卖给了不知情的丁某,并办理了房屋过户手续。曹某多次要求房某配合办理抵押登记手续,房某找各种理由拒绝配合。

借款到期之后,孙某没有按期还款。于是曹某将孙某和房某起诉到了法院,要求孙某偿还借款本金和利息,并要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。

然而,在法庭上房某并不同意曹某的诉讼请求,因为房产没有办理抵押登记,其认为自己不需要承担任何还款责任。

担保人房某应承担什么责任呢?

杨惠惠指出,根据我国物权法的相关规定,当事人之间订立的抵押合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。以不动产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

本案中,曹某与房某签订的《抵押担保合同》合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。因为双方约定的抵押房产并未办理抵押登记,抵押权没有设立,曹某要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权这一诉讼请求没有法律依据。但是,房某作为抵押人对房产没有办理抵押登记具有过错,应当承担相应违约责任,所以法院判决房某在抵押担保房产的价值范围内对孙某不能偿还的债务承担补充清偿责任。

担保范围与登记不一致:

裁判应依据实际情况

抵押担保合同约定的担保金额与不动产登记证明中载明的金额不一致,应以什么为标准?

王某是做建材生意的,因为资金一时周转不开,便向一家小额贷款公司借款,小额贷款公司要求王某提供担保,王某找到发小宋某作保。王某、宋某和小额贷款公司签订了《抵押借款合同》,约定王某向小额贷款公司借款300万元,宋某用自己单独所有的房产为王某的上述借款提供抵押担保,担保的范围包括借款本金、利息以及诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的费用。

同时,各方就房产办理了抵押登记,因不动产登记证明中没有“担保范围”栏目,就只登记了被担保的债权数额为300万元。借款到期后,王某没有足额偿还借款本息。小额贷款公司将王某和宋某一并起诉至法院,要求王某偿还借款本金、利息,并支付律师费,并要求对宋某名下的抵押房产行使抵押权。

王某对借款事实没有不同意见,宋某也认可向小额贷款公司提供了抵押担保,但关于债权担保范围,只同意对不动产登记证明中载明的300万元提供抵押担保,认为利息及律师费不属于抵押担保范围。

抵押担保合同约定的担保范围与不动产登记证明载明的担保范围不一致,应以哪个为准呢?

董林明指出,以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围,一般应当以登记的范围为准。但是,法院在审理这种案件时会充分考虑不动产登记制度设计上的差别,作出符合实际情况的裁判。

就本案而言,首先,不动产登记证明中载明的被担保的债权数额为300万元,而《抵押借款合同》约定除本金外还包括利息及其他费用,二者并不一致。一般而言,造成这种不一致的原因是登记系统中没有“担保范围”栏目,仅有“被担保债权数额”的表述,且只能填写固定数字。而且,一般情况下,抵押权设立之初,除本金数额外,利息及费用的数额都难以明确。因此,本案抵押房产的担保范围以合同约定为准符合实际情况。

其次,《房屋抵押合同》中明确约定房屋抵押担保的范围包括借款本金300万元、利息及实现债权的全部费用。小额贷款公司要求对抵押房产在生效判决确认的借款本金、利息及律师费范围内对相应价款享有优先受偿权,符合《抵押借款合同》的约定,也不违反法律规定,故法院判决支持小额贷款公司的诉讼请求。


责编:王硕

——法治周末
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