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中期毛利率同比腰斩,金地集团“重回前十”成色不足

2021-09-30 13:38:00 来源:

法治周末记者 管依萌

责任编辑 马金顺

随着金地集团的迎头赶上,昔日房企四大龙头“招保万金”终于再度重聚前十。

在克而瑞地产研究院(以下简称克而瑞)发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,金地全口径销售额排名行业第十。

金地集团近日发布的关于公司2021年8月份销售及获取项目情况的公告显示,今年前八个月,公司的签约金额累计已达2074.9亿元。

不过,8月单月,金地的合约销售金额及销售面积却均呈现下降状态。其中,合约销售金额同比下降12.21%至190.3亿元,合约销售面积同比下降16.75%至89.5万平方米。

权益土储占比偏低  销售业绩被诟病“水分”较多

资料显示,作为行业金字招牌“招保万金”之一,金地集团曾较另外三家房企严重掉队,但一直没有放弃过“重回前十”的想法。金地集团董事长凌克也曾明确表示“调控政策是给金地带来的新机会”,“不放过每一次市场调整带来的成长机会助力规模增长,希望进入前十梯队”。

为此,金地集团的拿地态度一直较为积极。数据显示,2018年至2020年,金地集团的土地总投资额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元,居于行业前列。

进入2021年,金地集团的拿地势头依然不减。8月27日,金地集团发布的《2021年半年度报告》显示,上半年,金地新增81宗土地,新增土储约1247万平方米,总投资额约924亿元。中指研究院发布的《2021年1-8月房地产企业拿地TOP100》显示,金地集团拿地金额480亿元,排名第十,拿地面积635万平方米,排名第八。

半年报指出,公司深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备中三四线城市占比约为41%,较去年同期提升8个百分点。截止报告期末,公司已进入了全国78个城市,总土地储备约6729 万平方米,权益土地储备约3515万平方米。克而瑞在中报点评中评论道:持续增加的三四线城市项目能否有足够的盈利空间,未来还有待考量。

对此,金地集团在接受法治周末采访时表示,“我们强调在每个区域里搭建轮动布局,每个区域里既有高能级城市,也有一定的下沉市场,从而把握不同区域之间的轮动和区域之内的不同时间点,不同市场状态下的投资布局轮动,保证收益最大化和平稳运行。”

此外,近年来随着国内房地产行业规模的增长,房地产企业不断加大全国化布局或跨区域布局的力度,房企在土地市场的竞争日益激烈。

截至年中,在金地6729万平方米的总土地储备中,权益土储仅有3515万平方米,权益土储占比约52.2%。对此,克而瑞指出,按照企业新增土储的权益来看,权益比例短期内将持续保持低位。较低的权益占比会影响房企归母利润水平,未来还需关注权益提升问题,以维持营收和销售规模增长的平衡。

事实上,金地集团的权益土储占比一直较低。数据显示,2016年至2020年间,金地的权益土储占比分别为50.8%、51.2%、52.3%、53.5%、53.1%,低于TOP10房企的平均水平。以2020年为例,从近40家样本房企新增土储权益来看,上市房企新增拿地权益为65%。

偏低的权益土储占比,也致使金地大幅增长的销售业绩不断被诟病“水分”较多。

其实,在弱化土地市场竞争方面,金地集团也做了不少工作。“公司通过合作开发,弱化土地市场的竞争,一方面可以将地价控制在合理水平,提高项目盈利空间;另一方面通过与房企同行和金融机构等的合作,分担资金风险,提高自有资金使用效率,也汲取优秀同行的经营管理优点,为提升公司周转和盈利水平创造条件。”金地集团表示。

“公司近年在合作开发的过程中,也在持续不断优选合作伙伴,优化和完善合作项目管控机制,同时主动提高合作项目的权益比例,这将进一步提升合作项目的经营效率和质量,助力公司实现规模和利润的均衡增长,持续稳定的为股东创造价值。”金地集团表示。

值得一提的是,金地虽通过“合作开发”来扩大规模,但其经营性现金流量净额却也连续告负。今年上半年,金地集团的经营活动产生的现金流量净额为-100.26亿元,较去年同期净流出扩大了近67.49亿元。

增收不增利 中期毛利率同比腰斩

今年上半年,金地集团的营业收入虽有大幅增长,但其毛利率竟同比腰斩,“增收不增利”现象凸显。

报告期内,金地集团的营业收入同比增长72.45%至342.74亿元。克而瑞数据显示,整体毛利率约为17.7%,相比2020年上半年的37.4%,大幅下降19.7个百分点,同比腰斩。其中,金地房地产开发主业的结算毛利率仅有14.25%,同比降低25.35个百分点,且7个大区的毛利率表现全线“崩盘”。

具体来看,华南区域的毛利率同比下降了9.68个百分点,华北区域下降44.14个百分点,华东降低4.87个百分点,华中降低34.66个百分点,西部降低34.02个百分点,东北降低10.46个百分点,东南降低28.25个百分点。

半年报指出,毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关,另一方面与本期结转结构有关,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多,同时受到年内结转节奏不均衡的影响,报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润18.25亿元,同比下降38.79%。预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升,全年结算收益预计较上年有一定增长。

根据半年报,虽然营业收入同比大增,金地集团的成本支出表现则更为“优异”。2021年上半年,金地集团的营业成本为281.94亿元,较去年同期大幅增长126.76%,远超过营业收入的增幅。

此外,作为金地集团旗下商业地产、产业地产业务的主要运营平台,已上市8年的金地商置集团有限公司交出的成绩单也不好看。2021年中期,金地商置实现收入49.97亿元,同比增减少14%。期内毛利14.29亿元,同比减少23%。归属股东净利润10.66亿元,同比减少34%。

今年上半年,金地商置旗下在营运的商业项目总建面66万平方米,租金收入3.16亿元,同比增长34%。集团产业园的总建面达272.9万平方米,其中在营运建面达87.7万平方米,其中录得租金/物业管理费总收入约2.1亿元,较2020年同期增长34%。

金地集团董事长凌克此前接受媒体采访时表示,住宅仍然是金地非常大的业务,但在做销售型住宅的同时,一定要多做办公楼、购物中心、产业园区等持有型物业。金地商置行政总裁徐家俊也表示,不是为了“做住宅地产才去开发产业地产”。

受惠于租金增长及更多新商业项目开业,上半年金地商置从商业及产业园项目共录得租金或管理费总收入约5.26亿元,较2020年同期增长35%。金地商置预计,2023年左右商业租金收入突破18亿元,产业园租金收入突破20亿元。

“非常适合的时候会分拆上市”,董事会主席黄俊灿对产业园板块十分看好。他在2021年中期业绩与投资者的电话交流会上进一步阐释规划道,“我们正积极研究做分拆,2023年之前应该可以做到500万方以上营运的产业园土储,在并购新项目的同时进行勾地,未来将放在REITs平台。”


责编:王硕

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