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中国奥园拟卖物业板块纾困

2021-11-18 09:08:00 来源:法治日报·法治周末

“中国奥园依靠少数股东(多为房企和城市更新项目基金单位持有人)出资来获得业务扩张所需资金。这降低了中国奥园的债务融资需求,但可能导致其未来现金流失”

法治周末记者 马金顺

又一家房企计划出让物业管理板块。

近日,中国奥园集团股份有限公司(以下简称中国奥园)、奥园健康生活集团有限公司(以下简称奥园健康)联合公告称,奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。截至该公告日期,尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

就在公告前一天,有市场消息称,中国奥园正考虑出售旗下奥园健康55%的股权,以缓解流动性压力。

对此,法治周末记者联系中国奥园相关负责人,对方回复“一切以公告为准”。

公开资料显示,奥园健康系中国奥园在20193月分拆上市的物业公司,主营物业管理服务及商业运营服务。另外,公司业务还包含从物管衍生出来的智能化工程服务和以健康医养为主的大健康产业。

根据奥园健康此前发布的中期报告,2021年上半年,奥园健康总收入10.03亿元,其中,物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入占比分别为79.8%15.6%3.6%1%

“对于奥园健康而言,若将物管业务这项收入支柱出售后,公司的业绩也将大打折扣。”一位不愿具名的业内人士表示。

拟出售物管业务背后

公开资料显示,物业管理业务曾在疫情期间迎来高光时刻,并被不少房企视为具有成长性的优质资产。不过,在融资环境持续收紧、房企暴雷消息频传的当下,该业务反而被不少企业当作自救“良药”,摆上了出售的货架。

正如万物云CEO朱保全评论称,“过去两年物业成了香饽饽、成了未来,现在地产不行,大家就把‘未来’给卖了”。

“如今,中国奥园也成为了借出售物管业务解压的房企中的一员,而这也是一种无奈之举。”前述业内人士表示。

该业内人士之所以如此表述,主要是根据今年上半年财务数据,中国奥园已经陷入了增收不增利的窘境。

中国奥园发布的中期报告显示,2021年上半年,集团总营收同比增长15.1%325.1亿元,归母净利润下滑13.6%20.89亿元,毛利率及净利率也进一步下降至25%8.7%

截至期末,中国奥园的现金及银行存款为606.45亿元,整体有息负债规模却高达1113.11亿元,其中517.22亿元需要在一年内偿还,占比约46.5%。而行业中,龙湖地产的该项指标控制在了10%以内,碧桂园与融创也控制在了30%左右。

短债压力之下,中国奥园的融资渠道也不顺畅。2021年上半年,中国奥园剔除预收账款后的资产负债率为78.5%,净负债率为80.7%,现金短债比为1.3倍。在业内人士看来,中国奥园剔除预收账款后的资产负债率一直踩中“三道红线”融资新规,未来有息负债增速也将会受限。

此外,接连被惠誉、穆迪、标普等多家信用评级机构下调评级,也使得中国奥园在融资端进一步承压。113日,惠誉再对中国奥园的长期外币发行人违约评级给予“负面”展望,并指出奥园“再融资困难”且有“大量债券即将到期”,这也是导致该公司评级被下调的重要影响因素。

在研报中,惠誉指出,尽管中国奥园于20217月发行了18亿元境内债券,又在10月进行了3.99亿港元股票配售,但中国奥园目前基本没有资本市场融资渠道,预计中国奥园会利用现金流净额偿付即将到期的债务,而该公司的现金与短期债务之比仅略高于1倍,可能不足以缓冲当前动荡的市场环境。

惠誉预估,中国奥园有88亿元公开资本市场债务即将于2022年年底之前到期或可回售,其中包括20221月到期的6.88亿美元高级票据和20226月可回售的2亿美元票据。此外,中国奥园还持有2.5亿美元债券于20229月到期和15亿元人民币债券于20229月可回售。而截至今年年中,中国奥园所持有的可用现金仅有517亿元(不含受限制账户中用于建设的存款),且约40%由控股公司层面占压,可用于偿债的资金有限。

法治周末记者就2022年是中国奥园偿债压力较大的一年,对此公司提前制定了哪些可行性强的融资、偿债计划”等问题,采访中国奥园相关负责人,但截至发稿前,仍未得到明确回复。

表外项目占比较高引担忧

同时,惠誉还对中国奥园表外项目占比过高表示了担忧。

惠誉在研报中指出,“中国奥园的隐含现金回款已由2019年的740亿元降至2020年的470亿元,隐含现金回款与合同销售总额之比约为35%。中国奥园隐含现金回款率较低的原因在于,公司来自合联营公司的现金回款占比较高,且这些项目的财务表现没有充分反映到公司并表后的财务状况中”。

“中国奥园依靠少数股东(多为房企和城市更新项目基金单位持有人)出资来获得业务扩张所需资金。这降低了中国奥园的债务融资需求,但可能导致其未来现金流失。”惠誉称。

此外,面对外界对于中国奥园拿地放缓的质疑,中国奥园管理层曾在中期业绩会上强调了公司在城市更新储备方面的优势,表示要加速城市更新项目转化。2021年上半年,奥园的城市更新项目约实现135亿元的货值转化,全年城市更新转化货值预计在400亿元左右。

“城市更新是一步好棋,也是一步慢棋。城市更新业务是否能为中国奥园及时提供所需要的营收,仍有待市场观察。”前述业内人士说。

值得注意的是,奥园健康尚未找到合适买家,中国奥园的另一则出售事项也随之而来。1114日晚间,中国奥园作价9亿港元将所持香港罗便臣道若干物业进行出售。公告中,中国奥园表示,此次出售预估亏损约1.77亿港元,所得款项净额将用于偿还贷款融资及用作一般营运资金。


责编:王硕

——法治周末
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